【敷金返還交渉】第四話 敷金返還の少額訴訟の為に勉強した話

裁判

敷金返還交渉体験記録第四話です。

前回、不動産管理会社へ敷金返還請求訴訟を少額訴訟で提起する考えがあると言ってしまったので敷金返還請求訴訟について情報収集した話です。

前回までの話は「敷金返還交渉体験談」カテゴリからご覧ください。

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敷金返還紛争解決のための基礎知識

敷金をぼったくられる賃借人があまりに多いために、国土交通省は退去時の敷金返還トラブル・原状回復トラブルのためのガイドラインを作って公開しています。

また、東京都も賃貸住宅紛争防止条例をつくっていて賃貸住宅トラブル防止ガイドラインを公開しています。

賃貸借契約においては、貸主のほうが立場が強くなりがちで借主が不当に搾取されることが多かったため国はこのように借主保護の政策を打ち出しているのです。

敷金返還請求の少額訴訟を視野に入れる以上、行政が敷金返還についてどういう取り決めをしているのか調べないといけないと思って一生懸命読み込みました。

ガイドラインのポイント

  • 原状回復は賃借人が借りた当時の状態に戻すことではなく、経年変化・通常使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるものとした。
  • 通常使用等による結果とは言えない劣化・損耗であっても、賃借人の負担は建物や設備の経過年数を考慮して賃貸使用の年数が多いほど負担割合を減少できる。
  • 賃借人に不利な特約は賃借人がその内容を理解し、契約内容とすることに合意していなければ有効とはいえない

特約が認められる要件

  • 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなど客観的な合理的理由が存在すること
  • 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負う事について納得していること
  • 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

ガイドラインを読み込めば法律の素人でも不動産管理会社がおかしなことをいっているのがよくわかるので退去を考えている人はガイドランをよく読んで対策を練っておくほうがいいです。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のQ&Aを読めば質問形式で要点が書かれているのでわかりやすいと思います。

ガイドラインと照らし合わせても、僕に対する請求も不当な請求であると確信しました。

少額訴訟について

少額訴訟は請求額が60万円以内の紛争で提起することができる簡易な訴訟形式です。手続きが簡単になっていて弁護士や司法書士に依頼しないでも一般人でもできるようになっています。

そして、少額訴訟は何度も裁判所に通うような通常訴訟とは異なり「一日で決着が完結する訴訟」です。証拠の提出することもできますが、一日の審理で決着しないといけないため事前準備を抜かりなくすることが重要です。

事前準備といっても、敷金紛争訴訟の場合は修繕費を敷金から差し引くのは大家側であるため修繕費用を敷金から差し引くための立証責任は基本大家側にあり、借主は敷金を返してもらうために賃貸契約があったことや敷金を大家に渡したことを証明すればよいだけだと思いました。さらに、退去時の部屋の写真や修繕費用の一般的な相場などもまとめて提出するなどしたらいいかもしれません。

おそらく、裁判官も敷金返還訴訟は何度も扱っているだろうから相場観などもっているだろうし、少額訴訟であり一般人が原告であることも考慮した判決をしてくれるのではないかと考えました。

ただ、少額訴訟を相手側が認めないと通常訴訟での裁判をすることになってしまいます。敷金返還訴訟で通常訴訟で争った人のブログなども見ましたが時間に余裕があれば自分でも通常訴訟になっても戦えると思えました。

少額訴訟の費用

少額訴訟を提起するには請求金額10万円ごとに1000円の印紙を収めることになります。最大60万円までしか提起できないので最大でも6000円の印紙が手数料として必要となります。

それに、手続きのやり取りで郵送物などがでますのでそのための切手代が必要になるようです。

費用としては最大でも1万円以内に収まると見ておけばいいのではないでしょうか。

過去の判例を読みまくる

ネット検索すれば様々な判例をまとめたサイトがある。

そのサイトを徹夜で読み込んだ。

クリーニング特約の有効性を争う

通常の修繕費用の負担は通常使用の損耗なのでこちらが負担するつもりはないという主張で押し通すつもりだったが、契約書にクリーニング特約がありそれを根拠に大家側はクリーニング費用として75000円も請求してきている。だから、僕はこのクリーニング特約が無効であると主張するために過去のクリーニング特約の有効性を争った判例を探した。


判例の例

  • 賃貸人が 清掃したとしても、それが通常の損耗にとど まる限りは、特約に基づきクリーニング費用 を賃借人の負担とすることはできない(東京地裁 平25・5・27)
  • 特約は、賃借人が明渡しに際し て行うべき本件建物の清掃が不十分な場合 に、それを補う限度での専門業者によるハウ スクリーニング費用を賃借人が負担すべきも のを定めた規定と解すべきである(東京地裁 平23・1・20)

判例を読んで僕の場合もクリーニング特約を無効として争っても勝てると考えた。

こうして少額訴訟へ突き進むことになった僕だけど、この後弁護士の友人に相談した結果訴訟をためらうことになるのであった。

次回は専門家(弁護士・司法書士・消費者生活支援センター)に電話で相談した話です。